合同法学习笔记 租赁合同

一、租赁合同的概念和特征
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同具有以下特征：
1．租赁合同是转让财产使用权的合同。
2．租赁合同是有偿合同，承租人应向出租人按合同约定支付租金。
3．租赁合同为诺成合同。
4．租赁合同具有临时性，租赁合同是有租期约定的，而且《合同法》规定，租赁合同的最长租期为20年。
5．租赁合同为继续性合同。在租赁合同期限内，出租人应持续不间断地履行合同义务才能使承租人的权利得以实现。
二、租赁合同的标的物
租赁合同的标的物是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。该物可以是动产，如机器设备、建筑用周转材料等，也可以是不动产，如房屋等。
三、租赁合同的分类
1．动产租赁与不动产租赁。是以合同标的物不同分的。
2．定期租赁与不定期租赁。是以是否有固定的租赁期限为标准分的。不定期租赁主要有三种情况：一是合同没有约定租赁期限；二是合同虽然约定了6个月以上租期，但没有采用书面形式，按《合同法》规定视为不定期租赁；三是租赁期满后承租人继续使用租赁物，但出租人没有提出异议，也没有签订书面租赁合同，也视为不定期租赁。
四、租赁合同的形式
根据《合同法》规定，租赁合同的形式有书面和口头两种，对于6个月以上的定期租赁合同，必须采用书面形式，但不定期租赁和租赁期限不足6个月可以采用口头形式。
五、租赁合同的效力
租赁合同的效力即出租人和承租人的合同义务，主要有：
（一）出租人的义务
1．交付租赁物并在出租期内保持租赁物符合约定用途的义务。
2．维修租赁物的义务。在租赁合同中，租赁物的维修义务一般由出租人承担，但租赁合同也可以约定由承租人承担。
3．物的瑕疵担保义务。即出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。
4．权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对租赁主张权利而使承租人不能依约为使用、收益。
（二）承租人的义务
1．依约定方法或租赁物的性质使用租赁物义务。
2．妥善保管租赁的义务。
3．不作为义务。即承租人不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物，也不得未经出租人同意将租赁物转租。
4．支付租金的义务。租金的支付时间合同有约定的，按照约定，没有约定的，租期不满1年的，应当在租期届满时支付；租赁在1年以上的，每届满1年时支付当年租金，剩余时间不满1年，在租期届满时支付。
5．返还租赁物义务。
六、房屋承租人的优先购买权
房屋的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。承租人的优先购买权只有在同等条件下才能享受。为保护承租人的优先购买权，出租人在出卖房屋之前的合理期限内应通知承租人。