2023自考00169房地产法复习资料（3）

2023自考00169房地产法复习资料（3）

9我国城镇住房制度改革的基本内柞包括：

(1)把住房建设投资山国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制：

(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制：

(3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；

(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为刘象的商品房供应体系；

(5)建立住房公积金制度；

(6)发展住房金融和住房保险．建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场．逐步实现住房资金投入产出的良性循环．促进房地产业和相关产业的发展；

(8)加快住房建没，改善居住条件、满足城镇居民不断增长的住房需要。

10禁止房地产转让的情形包括：

(1)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定杳封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)依法收回土地使用权的；

(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的；

(5)权属有争议的；

(6)未依法登记领取权属证书的；

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

11主要包括以下几方面：

(1)向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。

(2)出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。

(3)开发企业依法自主经营管理．但在具丌发区域内没有行政管理权。

(4)外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及具经营活动．须遵守我国法律、法规。

12(1)协商，指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。

(2)行政处理。指由房地产行政主管邪门在自己的职权范围内．对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。

(3)仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。

4)诉讼。指由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。

13(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。

(2)土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即使用者有依法占有、使用、收益和一定处分的权利．使用者成为权利主体。

(3)国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。

(4)建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

14依法收回土地使用权的情况包括：

(1)出让年限届满而朱续期；

(2)根据社会公共利益的需要而提前收回；

(2)因逾期开发而被无偿收回等等。

15(1)土地公有原则；

(2)土地有偿使用原则；

(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；

(4)房地产综合丌发原则；

(5)城镇住房商品化原则；

(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。

16(1)拆迁人与被拆迁入对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁入应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

(2)协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

(3)当事人刘行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。

17(1)通过山让方式取得土地使用权；

(2)上地使用权作价人股；

(3)通过租赁厂房和场地的方式；

(4)通过企业拍卖或租赁经营方式；

(5)与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使川权。

18业主委员会是业主大会执行机构．履行下列职责：

(1)召集业主大会会议．报告物业管理的实施情况；

(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

(4)监督业主公约的实施；

(5)业主大会赋予的其他职责。

19房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：

(1)土地、房屋财产关系；

(2)土地利用和管理关系；

(3)城市房地产开发经营关系；

(4)城市房地产管理关系；

(5)城市物业管理服务关系。

20国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让余的行为。出让土地使用权的范围仪限于城市规划区内的国有土地。土地使用权出让的方式：协议出让、拍卖、招标。

国有土地使用权山让具有如下法律特征：

(1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家。一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。

(2)土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。

21(1)国务院。国务院是中央人民政府，领导和管理全国城乡建没，并代表国家行使国有土地的所有权，制定全国城镇住房的基本制度和统一政策。

(2)地方人民政府。地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建没。

(3)土地行政主管部门。国务院土地行政主管部门统一负责伞国土地的管理和监督工作。国土资源部对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责．由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

(4)建设行政主管邪门。国务院建设部是综合管理全国建设事业的政府部门。地方人民政府设立相关机构，分别负责管理规划、土地、房产、建筑、住宅等项工作。

23房地产转让．应当按照下列程序办理：

(1)签约；(2)申报；(3)审查；(4)查勘与评估：(5)缴纳税费；(6)核发过户单。

24．房地产咨询人员包括为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历．有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

25迁入房屋的权利。

(2)拆迁入的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值址的货币；这里的安置则指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的力式来安置被拆迁人。